1.Pay Oranı
Paylı mülkiyetin kullanımı ve yönetiminde en önemli husus paydaşların pay oranıdır. TMK Madde 688 gereği her paydaş kendi pay oranı bakımından hak ve yükümlülüklere sahip olmaktadır. Örneğin paylı mülkiyete konu olan maldan doğan bir vergi borcunda her paydaş kendi payı oranında sorumlu olmaktadır.
Kanun koyucu bu maddeyle pay oranı hususunda tarafların payları oranında söz hakkı sahibi olacağını ifade etmiştir. Taraflar geçerlilik şartlarını taşıyan bir sözleşme ile yönetim ve yükümlülükler açısından pay oranın devre dışı bırakabilirler. Taraflar arasında böyle bir sözleşme yaptıktan sonra bu sözleşmenin sonradan pay edinen diğer paydaş için geçerli olabilmesi için tapuya şerh verilmesi gerekmektedir.
Paylı mülkiyete konu olan eşya bölünmemektedir. Her paydaş hissesi oranın değil malın tamamında hak sahipliği vardır. Bununla birlikte hak ve yükümlülüklere payı oranında katılır. Paydaşların payı devredilebilir, haczedilebilir ve rehnedilebilir.
Paydaşlar her biri taşınmazın haksız kullanımı halinde müdahalenin meni (el atmanın önlenmesi) davası açabilmektedir. Ayrıca yararlanma için ecrimisil talep edebilirler. Ancak ecrimisil talebi payları oranında talep edilmesi gerekmektedir. El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarına ilişkin detaylar ayrı olarak incelenecektir.
2.Paylı Mülkiyette Yönetim
Kanun koyucu TMK m.689 ile tarafların kendi araların oybirliği ile anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabileceğini ifade etmiştir. Yapılan bu anlaşmalar paydaşların külli haleflerini de bağlamaktadır. Bu anlaşmanın yapılması için kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak tapuya şerh verilmesi için noterden onaylı olması gerekmektedir. Tapuya şerh verilmesi sonradan pay edinenlerin de bu sözleşme ile bağlı olması açısından önem teşkil etmektedir.
Her ne kadar paydaşlar arasında yönetime ilişkin bir anlaşma yapılmış olsa da malın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için gereken zaruri işleri yapma, zarar tehlikesinden yahut meydana gelen zararın artmasını önlemek için alınması gereken önlemleri alma yetkisi kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz. (İstisna)
Paylı mülkiyette yönetime ilişkin işlerin yürütülebilmesi için yapılmak istenen işlemin niteliğine göre farklı usuller öngörülmüştür. Yönetim işleri olağan, önemli ve olağanüstü olarak üç farklı başlıkta tasnif edilmiştir. Şu unutulmamalıdır ki yönetime ilişkin anlaşma yapıldığı takdirde bu hükümler uygulanmaz.
2.1. Olağan Yönetim İşleri
Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. (TMK 690) Madde metninde geçen küçük onarım ve tarımsal işlerle sınırlı değildir. Kapı ve pencerelerin tamiri, su damlatan çatının tamiri gibi işler olağan yönetim işleri kapsamındadır.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir. (TMK 690/II)
Belirtildiği üzere paylı mülkiyete konu eşyanın yönetimine ilişkin bir anlaşma yapılması halinde o hükümler uygulanacaktır. Bununla birlikte sözleşmede olağan işlerin yapılması için oy çokluğu aranacağı kararlaştırıldığı halde dahi olağan yönetim işi yukarıda bahsedildiği üzere istisnai haller kapsamında ise sözleşme hükümleri uygulanmaz. Örneğin taşınmazın çatısının tamiri olağan yönetim işi olarak nitelendirilse de malın değerine bir zarar verecek nitelikte olduğu takdirde sözleşme hükümleri uygulanmaz.
2.2. Önemli Yönetim İşleri
İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. (TMK 691)
Madde metninde açıkça ifade edildiği üzere önemli işlerin yapılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu aranmaktadır. Çifte çoğunluk olmadığı takdirde önemli yönetim işler yapılamayacaktır. Çifte çoğunluk olmadan karar verilen ve sonradan çoğunluk tarafından icazet verilmeyen işleri yapan paydaşlar hukuki olarak diğer paydaşlara karşı olarak sorumlu olurlar.
Taşınmazın onarımı için yapılan işlemlerin olağan mı yoksa önemli yönetim işi mi olduğu işin masrafı, malın değerini arttırıp arttırmadığı, maldan yararlanma şeklini değiştirip değiştirmediği, yapılacak olan işin fazla olup olmadığı gibi hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Öğretide bir işin önemli yönetim işi olup olmadığı hususunda tereddüt varsa önemli yönetim işi olduğu kabul etmenin gerektiği yönünde görüşler vardır ancak bu görüşü eleştirenler de vardır.
Olağan yönetim işlerini aşan bakım, tamirat ve yapı işleri de önemli yönetim işleri kapsamında değerlendirilmiştir. Doktrinde bu konuda kriter olarak “senelik gelirle karşılanamayacak tamiratın büyük tamirat sayılması” gibi kriterler belirtilmekle beraber somut olayın niteliğine göre hakim karar verilmesini savunanlar da olmuştur. Önemli tamirata örnek olarak binanın dış cephesinin yenilenmesi yahut binaya asansör yapılması gibi işler sayılabilir.
Paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işi kapsamındadır. Bu sebeple paydaşların çifte çoğunlukla karar alması gerekecektir. Bununla birlikte paydaşlar çifte çoğunlukla karar alsa ve tek bir paydaş kira sözleşmesinde kiraya veren olarak gözüktüğü durumda ne olacaktır ? Bu durumda kiraya veren sıfatı ile malik sıfatını ayırmak gerekir. Kira sözleşmesinde kiraya veren tek bir paydaş gözüküyorsa bu paydaş kiraya veren olarak kira sözleşmesinden doğan hakları tek başına kullanabilir. Örneğin diğer paydaşların onayını almadan kira tespit davası açabilmektedir. Ancak diğer paydaşlara karşı paylı mülkiyetten doğan sorumluluğu devam etmektedir.
2.3. Olağanüstü Yönetim İşleri
Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. (TMK 692)
Olağanüstü yönetim işleri için akla ilk gelen eşyanın tamamını konu alan tasarruf işlemleridir. Örneğin paylı mülkiyete konu malın satılması yahut üzerinde sınırlı bir ayni hak tanınması bu kapsamdadır. Madde meninde belirtildiği üzere olağanüstü yönetim işleri yapılabilmesi için oybirliği ile kabulü gerekir. Paylı mülkiyetin yönetime ilişkin anlaşma yaparken olağanüstü yönetim işlerinin farklı bir usule tabi olması için de oybirliği gerekmektedir. Yani tüm paydaşların kabulü ile olağanüstü yönetim işlerine ilişkin kararlar almada farklı usul belirlenebilir.
3. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi ) Davası
İzale-i Şuyu Davası paylı mülkiyetin ve elbirliği ile mülkiyetin sona erdirilmesi yollarından birisidir. Paydaşlardan herhangi birisi bu davayı tek başına açmaya yetkilidir. Bu dava sonucunda paylı mülkiyete tabi olan taşınmazlar ya aynen taksim yoluyla ya da paraya çevirme yoluyla ortaklık sona erdirilir. Dava sonucunda taksim yapılması halinde paydaşlar kendi payına düşen taşınır ve taşınmazlara tek başına malik olacaktır. ,
Dava açılırken bütün paydaşlar davalı olarak gösterilmelidir. Aslen bu davada karşı taraf yoktur. Davacı davadan feragat etse dahi her bir davalı davanın devam etmesini talep edebilir. Davacı satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etse dahi davalılar aynen taksim paylaşılmasını isteyebilir.
a. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilebilmesi için davacı yahut davalılardan bir kişinin talep etmesi yeterlidir. Bu durumda hakim öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını incelemelidir. Taşınmazın bölünebilir nitelikte olması için imar mevzuatında bölünmeye cevaz verilmesi gerekmektedir. Örneğin Tapuda tarla olarak gözüken taşınmazın bölünebilmesi kısıtlanmıştır. Paylaşan parçaların birbirine dek düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşların kendi aralarından anlaşarak taksim etmeleri de mümkündür.
b. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi taksime nispeten daha az zahmetlidir. Dava konusu taşınır ve taşınmaz satışa çıkartılır ve elde edilen gelir paydaşların payları oranında bölünerek paydaşlara dağıtılır.
3.1. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmazın olması halinde taşınmazlardan herhangi birisinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.
3.2. Arabuluculuk Şartı
Ortaklığın giderilmesi davasında zorunlu arabuluculuk şartı vardır. Arabuluculuk dava şartı olması nedeniyle arabuluculuğa başvurulmaması halinde hakim re’sen göz önünde bulunduracak ve davayı usulden reddedecektir.
3.3. Zamanaşımı ve Dava Açılmasının Kısıtlanması
İzale-i Şuyu Davasında zamanaşımı bulunmamaktadır. Paydaşlar dilediği zamanda davayı açabilirler.
Zamanaşımı süresi bulunmamakla beraber paydaşlar bir önceki yazı belirttiğimiz usuller ile karar alması halinde ortaklığın giderilmesi için dava açılma hakkını 10 yıl süreyle kısıtlayabilirler.
3.4. Taşınmazın Fiili Taksimi Halinde Ortaklığın Giderilmesi
Paylı mülkiyette paydaşların taşınmazın kullanımı ve yönetimi için anlaşma yapabilirler. Yapılan anlaşma kapsamında taşınmazın kullanımı için bir paylaşım yapılmış olabilir. İşte böyle bir fiili kullanım anlaşmasının olması halinde paydaşlardan herhangi birisinin ortaklığın giderilmesi davası açması doktrin ve yargıtayın ortak görüşüne göre dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır. ( Hukuk Genel Kurulu 2017/1763 E., 2019/129 K.)
3.5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın (Yapı) Aidiyeti
Paylı mülkiyetin üzerinde herhangi birinin yahut üçüncü bir kişinin muhdesatı (yapı) bulunması halinde taşınmaz yapı ile beraber satışa çıkarılır. Muhdesatın, taşınmazın satılmasında önem taşıması için taşınmazın satış değerini arttırıcı bir etki göstermesi gerekmektedir. Taşınmazın üzerindeki yapıya tüm taşınmazlar payları oranında malik ise paylaşma açısından bir sorun yoktur. Eğer muhdesatın bir kısmına paydaşların malik olduğu yönünde tapuda şerh varsa muhdesatın değeri belirlenerek paydaşların sahip olduğu kısım payları oranında bölüştürerek kalan kısmı ise üçüncü kişiye verilir.
Eğer muhdesatı üçüncü bir kişiye ait ise bu durumda muhdesatı sahibinin davaya dahil edilmesi ve satış bedelinden bu kişiye pay verilmesi mümkün değildir. Bu halde muhdesatı sahibi üçüncü kişi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alacağını talep edebilir. (YBGK 22.02.1991 T. 1990/1 E. 1991/1 K.)
Staj. Av. Muhammed Emin Ünal
