Paylı mülkiyet MK m.688 vd. düzenlenmiş olup birçok yerde karşımıza çıkmaktadır. Ancak biz burada özellikle arsa alım ve satımlarında paylı mülkiyetin ne gibi riskleri olduğunu inceleyeceğiz.
Sosyal medyanın kullanım oranının artmasıyla beraber emlakçılar da sosyal medya üzerinden tanıtımlar yapmaya başladı. Yapılan tanıtımlarda taşınmazın konumu, fiyatı gibi ilk akla gelen bilgiler yer alırken çoğu zaman mülkiyet türüne ilişkin bir açıklama yapılmaz.
Satın alınan taşınmaza paylı olarak malik olmak ile tek başına malik olmak birçok açıdan farklıdır. Taşınmazın kullanımı, yönetimi yahut satılması noktasında taşınmazın paylı olması beraberinde zorlulukları getirecektir. Bu yazıda paylı mülkiyete ilişkin yalnızca önalım hakkı yönünden inceleme yapılmıştır.
Hisseli ve Müstakil Tapunun Farkı
Hisseli tapu aslen tek bir tapu olup paydaşların payları oranında taşınmaza malik olduğunu gösterir. Paydaşlar pay oranı yönetimde söz hakkı sahipliği açısından önemlidir. Her paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir ve alacaklılar tarafından söz konusu pay haczettirilebilir. Ancak taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarruf yetkisi yoktur. Kanun koyucu yapılmak istenen işlemin niteliğine göre paydaşların oy çokluğu yahut oy birliği ile karar almasını aramıştır.
Müstakil tapu ise tam anlamıyla taşınmazın tamamına tek başına malik olmaktadır. Malikin taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf yetkisi vardır. Taşınmaza ilişkin gerekli tüm işlemleri tek başına yapabilir ve vekaleten yaptırabilir.
Paylı mülkiyette yönetime ilişkin detaylı bilgi için diğer makalelere göz atabilirsiniz.
Önalım (Şufa) Hakkı
Önalım hakkının Türk Hukuku’ndaki tarihi oldukça eskidir. Önalım hakkı Mecelle’nin 9. kitabının 3. Kısmının 950-956. maddeleri arasında ön alım hakkına ilişkin hüküm yer almaktadır.
Önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazın üçüncü kişilere (paydaşlar haricinde herhangi birisi) satılması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikli satın alma yetkisi vermektedir. Kanun koyucu paydaşlara önalım hakkı tanıyarak üçüncü kişilerin paydaş olmasını zorlaştırmayı amaçlamıştır. Paydaşlar istemediği takdirde üçüncü kişilerin taşınmaza müdahale etmesi mümkün olmayacaktır.
Paydaşlar tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilir. Bu hak mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Yani payın satılması halinde paydaşlardan birisi önalım hakkının bulunduğundan bahisle dava açarak taşınmazın kendisine satılmasını talep etmesi gerekir.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Ne Kadar Sürede Kullanılmalıdır?
Paydaşların önalım hakkı satın alan kişi tarafından tebliğ edilen ihtar tarihinden itibaren 3 aydır. Eğer satın alan üçüncü kişi ihtar göndermediyse satış tarihinden itibaren zamanaşımı süresi her halükârda 2 yıldır.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nasıl Kullanılır? Hangi Mahkemede Dava Açılır?
Şufa hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Paydaşlardan şufa hakkını kullanmak isteyen kişilerin payı devralan kişiye karşı dava açmaları gerekmektedir.
Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Satışın Bildirilme Usulü
Satış yapıldıktan sonra alıcı veya satıcı tarafından paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılmalıdır. Bu bildirim yapılması zorunlu değildir. Ancak bildirim yapılmadığı yahut noter aracılığıyla yapılmadığı takdirde yukarıda da belirtildiği üzere paydaşların ön alım hakkını kullanması için sürenin 3 aylık süre işlemeye başlamayacaktır.
Şufa Hakkının Kime Karşı Kullanılır?
Şufa hakkı payı devralana üçüncü kişilere karşı kullanılacaktır. Payı devralan kişiye karşı dava açıldığı sırada pay tekrar bir başka kişiye devredilirse bu durumda davanın yeni malike yönetilmesi gerekir.
Şufa Hakkının Kullanımından Feragat
Önalım hakkından feragat Borçlar Kanunu 733/2’ye göre resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Feragat verilmesiyle birlikte feragat eden paydaşlar önalım hakkını kullanamayacaktır. Feragat satıştan önce yahut sonra olabilir.
Tapuda Bedelin Düşük Gösterilmesi (Muvazaa İddiası)
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, kimse kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde 3. kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Diğer taraftan önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 08.02.2022 E. 2021/882 K .2022/799)
Fiilen Taksim Edilen Taşınmazda Şufa Hakkı (Dürüstlük Kuralına Aykırılık)
Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluştuğundan uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Müslüm Tunaboylu, Önalım (Şufa) Davaları, Ankara 2008, s. 440).
Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir.
Bu doğrultuda önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 14.02.1951 tarihli ve 1951/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. (Hukuk Genel Kurulu 2021/124 E. 2023/481 K.)
Birden Fazla Paydaşın Şufa Hakkının Kullanılması
Payın satılması halinde her paydaşın önalım hakkı kullanılabilir hale gelmektedir. Tek bir paydaşın önalım hakkını kullanması halinde payın tamamı önalım hakkını kullanan paydaşa satılacaktır. Birden çok paydaşın kullanması halinde ise satılan pay önalım hakkını kullanan kardeşlerin toplam taşınmaz payına oranla bölüştürülmesi gerekir.
Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi (Muvazaa İddiası)
Alıcı ve satıcı arasında anlaşarak diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasını engellemek veya zorlaştırmak amacıyla tapuda gerçek satış bedelinin üzerinde bir bedel gösterebilir. Satış bedeli olarak tapudaki bedel esas alınacağından paydaşlar taşınmazın rayiç bedeli üzerinde olan tapu satış bedelini ödemeyi istemeyecektir. Yargıtay taşınmaz bedelinin rayicin üstünde gösterilmesi tek başına muvazaalı işlem olduğuna delil olduğuna göstermeyeceği kanısındadır. Davacı satış bedelinin tapu kayıtlarında kasten yüksek gösterildiğini tanık beyanı dahil olmak üzere her türlü delille ispat edebilir.
Yapılan keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin satılan hisseye göre oldukça yüksek bir bedelle satılmış olmakla beraber, Yargıtay kararında bedelin yüksek gösterilmesinin tek başına muvazaayı kanıtlamaya yeterli olmadığı belirtilmiş olup muvazaa iddiasının ispatı diğer delilerle birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten de alıcı sübjektif nedenlerle taşınmaza daha fazla bir bedel ödemiş olabilir, taşınmaza duyulan ihtiyaç vb sebeplerle daha yüksek bir bedel ödenebilir. Somut olayda dosya ve birleşen dosya kapsamında dinlenen tanıkların beyanları tarafların ifadelerine dayanmakta olup ve hatta birleşen dosyada tanık olarak dinlenen davalı tanığı K. E. işlemin tarafı esasen davada tanık sıfatı bulunmamaktadır. Bu yönü ile tanık beyanları davayı aydınlatıcı mahiyette değildir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 12.01.2015 E. 2014/10513 K. 2015/98)
Staj. Av. Muhammed Emin Ünal
